Chcę wynająć pokój studentowi - czy muszę uwzględnić takie dochody z najmu w rocznym PIT?


Dochody z najmu nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Dlatego też rozpoczęcie wynajmu, nawet jeśli to będzie jeden pokój w mieszkaniu wynajęty studentowi, powoduje konieczność zgłoszenia tego faktu fiskusowi i wyboru metody opodatkowania.

 

Metoda ta decyduje o tym, jakie zestawienia Pity z dochodami z najmu będzie w przyszłości składała osoba wynajmująca mieszkanie i uzyskująca takie dochody. Roczny PIT może być składany na formularzu PIT-36 lub PIT-28, jeśli chodzi o najem prywatny. Wynajem może być prowadzony także w ramach działalności gospodarczej i wtedy jego opodatkowanie jest uzależnione od wybranej przez przedsiębiorcę metody - skali podatkowej, podatku liniowego, ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub karty podatkowej.

Podatnik prowadzący najem prywatny

Wynajmowanie pokoju studentowi ma zwykle charakter najmu prywatnego. W takim przypadku osoba, która nie prowadzi pozarolniczej działalności gospodarczej i jest właścicielem nieruchomości, wynajmuje ją lub jej część innej osobie, czyli innemu podatnikowi. W tym celu podpisuje formalną umowę najmu, na mocy której zobowiązuje się do oddania najemcy pokoju do używania, na czas określony lub nieokreślony. Z kolei druga strona umowy, czyli najemca zobowiązuje się do opłacania na rzecz wynajmującego umówionej kwoty czynszu. Umowa najmu ma charakter umowy dwustronnej, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca mają określone prawa i obowiązki. Najlepiej, aby taka umowa została zawarta w formie pisemnej, bowiem w takim przypadku w razie sporu, stronom łatwiej będzie dochodzić swoich praw.

Jak opodatkować przychody z najmu prywatnego?

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku wskazuje, w jaki sposób i w jakim trybie powinny być opodatkowane dochody z najmy prywatnego. Przychody z najmu pochodzą ze źródła rozliczanego łącznie z dochodami z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze. Są one zaliczane do przychodów z odrębnego źródła i w taki sposób powinny być ujmowane w rocznym PIT podatnika. Właściciel wynajmujący pokój studentowi we własnym domu lub mieszkaniu z tytułu zawartej umowy najmu, uzyskuje regularne świadczenia pieniężne lub niepieniężne, które są jego przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem po stronie wynajmującego nie będą koszty ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Wszelkie należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej, jak i opłat za media, nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla wynajmującego.

To od wynajmującego pokój studentowi zależy, w jaki sposób opodatkuje dochody z najmu prywatnego. Może wybrać:

  • opodatkowanie według dwustopniowej skali podatkowej,
  • opodatkowanie na zasadach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W pierwszym przypadku podatek będzie płacony od podstawy opodatkowania stanowiącej dochód podatnika, czyli różnicę pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Podatek obliczany będzie według skali podatkowej - 18 i 32% podatku dochodowego. W przypadku ryczałtu podatek opłacany jest od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania, ale według niskiej stawki podatku.

Jeśli podatnik wybiera skalę podatkową jako formę opodatkowania dochodów z najmu w rocznym PIT może odjąć od przychodów koszty ich uzyskania, a także doliczyć takie dochody do dochodów z pracy na etacie czy też wypracowane w toku prowadzonej działalności gospodarczej dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych. W takim wypadku podatnik składa w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego w Urzędzie Skarbowym rozliczenie PIT na druku PIT-36. Taki druk jest właściwy dla podatników uzyskujących w poprzednim roku podatkowym dochody opodatkowane skalą podatkową, bez pośrednictwa płatnika. Obowiązkiem podatnika będzie ewidencjonowanie przychodów i kosztów ponoszonych z tytułu najmu pokoju dla studenta.

Wynajmujący może też rozliczać dochody z najmu prywatnego na zasadach ryczałtu, kiedy to jego obowiązkiem będzie wyłącznie ewidencjonowanie przychodów z tego tytułu. Rozliczenie w takim przypadku powinno zostać wypełnione z wykorzystaniem druku PIT-28, który musi być złożony we właściwym Urzędzie Skarbowym przez wynajmującego w terminie do ostatniego dnia stycznia kolejnego roku podatkowego. Warto powiedzieć, że dla opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatnik musi wcześniej złożyć stosowne oświadczenie fiskusowi.