Ciekawostki o PIT: czy można zbyć mieszkanie i nie zapłacić podatku?


Sprzedaż mieszkania rozumiana jako odpłatne zbycie nieruchomości, powoduje pewne konsekwencje w zakresie podatku PIT. Jako właściciel sprzedający nieruchomość będziesz musiał najpewniej ująć kwotę uzyskaną ze sprzedaży w swoim rozliczeniu rocznym i zapłacić od niej należny fiskusowi podatek. Sprawdź jednak z nami, w jakich przypadkach unikniesz odprowadzania na rzecz urzędu skarbowego wysokiej kwoty tytułem podatku za sprzedaż własnego mieszkania.

 

Kiedy i kto płaci podatek od sprzedaży nieruchomości?

Zgodnie z aktualnymi przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatek od nieruchomości każdorazowo płaci zbywca mieszkania, lokalu użytkowego czy gruntu, bądź każdej innej nieruchomości, który zbył ją odpłatnie, czyli za pieniądze. Podatek od nieruchomości wymaga także złożenia z tytułu sprzedaży mieszkania odpowiedniej deklaracji PIT do urzędu skarbowego, w której wyliczany jest podatek należny fiskusowi.

Obecnie przy sprzedaży nieruchomości zapłacisz podatek naliczany według ustalonej z góry, zryczałtowanej stawki - 19 proc. wartości nieruchomości, pomniejszonej o koszty jej zbycia. Podstawą opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest bowiem dochód zbywcy, czyli różnica pomiędzy twoim przychodem z dokonanej sprzedaży a kosztem uzyskania przychodu. Do kosztów między innymi będziesz mógł zaliczyć kwotę prowizji pobranej przez agencję nieruchomości, o ile oczywiście korzystałeś z jej usług przy okazji zbywania swojego mieszkania.

Musisz sięgnąć po przepisy ustawy o PIT, aby uzyskać informacje jak naliczyć powinieneś podatek od nieruchomości i według jakiej stawki. Otóż, jeśli w stosunku do twojej nieruchomości nastąpiło:

  • nabycie lub wybudowanie w okresie do końca 2006 roku – podstawą opodatkowania jest przychód i naliczany jest 10-procentowy podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
  • nabycie lub wybudowanie miało miejsce w okresie od 1 stycznia 2007 roku do 31 grudnia 2008 roku – podstawą opodatkowania jest dochód, a podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 19 proc. z tym, że w zastosowaniu jest ulga meldunkowa, która pozwoli ci być może uniknąć konieczności opłacania takiego podatku.
  • nabycie lub wybudowanie nieruchomości, którą sprzedajesz miało miejsce po 1 stycznia 2009 roku – podstawą opodatkowania jest dochód, a podatek od sprzedaży nieruchomości wyniesie 19 proc., z tym, że w zastosowaniu jest ulga mieszkaniowa, która także może pozwolić ci uniknąć uiszczania podatku od nieruchomości.

Jak już zaznaczyliśmy powyżej, istnieją sytuacje, w których pomimo zbycia mieszkania wcale nie będziesz musiał odprowadzać do urzędu skarbowego wysokiego podatku od nieruchomości. Musisz tylko sprawdzić, czy na pewno spełniasz warunki do objęcia ulgą podatkową.

Jeśli tak nie jest, to niestety nie unikniesz podatku i musisz go opłacić na konto fiskusa. Poza tym czeka cię wypełnienie i złożenie do urzędu skarbowego zestawienia podatkowego na druku PIT-39. Deklarację tę składasz w związku z koniecznością rozliczenia przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości i realizacji prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Nie ważne, kiedy sprzedałeś mieszkanie, zawsze PIT-39 złożysz w kolejnym roku podatkowym do 30 kwietnia. Na druku składanym za np. rok 2016 trzeba było wykazać przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytych lub wybudowanych w latach 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 oraz 2016.

Kiedy będziesz zwolniony z podatku od nieruchomości?

Masz kilka możliwości uniknięcia opłacania podatku w związku z odpłatnym zbyciem swojego mieszkania. Zwolnienie podatkowe obowiązuje w sytuacji, gdy byłeś właścicielem danego budynku mieszkalnego przez pełne pięć lat. W ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych ustawodawca wskazał, że zwolnienie obejmuje wszystkich podatników dokonujących odpłatnego zbycia nieruchomości po upływie 5 lat od daty jej nabycia lub wybudowania.

Podatek od nieruchomości płacisz więc bezwzględnie, jeśli w poprzednim roku podatkowym uzyskałeś przychód z odpłatnego zbycia, przed upływem 5 lat od nabycia:

  • nieruchomości lub ich części,
  • udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego,
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Drugą możliwością uniknięcia opłacania podatku od sprzedaży mieszkania jest skorzystanie z nieco innej pod względem konstrukcyjnym ulgi. Nie zapłacisz ani grosza podatku od nieruchomości, jeśli sprzedasz nawet swoje mieszkanie w okresie krótszym niż 5 lat od jej nabycia lub wybudowania, ale pieniądze uzyskane w ten sposób w całości wydasz na tak zwane własne cele mieszkaniowe.

Czym one są? Ich dokładny katalog został określony w art. 21 ust. 25. ustawy podatkowej. Jest on bardzo szeroki i obejmuje między innymi wydatek na zakup innej nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkalne kupującego, albo wydatki na remont dotychczas posiadanego mieszkania. Na wydatkowanie sumy pochodzącej z odpłatnego zbycia nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, masz dokładnie 2 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Nawet jeśli nie spożytkujesz w ten sposób całej kwoty, to zapłacisz podatek tylko od takiej sumy, która ci zostanie.