Dochód ze sprzedaży nieruchomości a zeznanie PIT


Sprzedałeś w ubiegłym roku podatkowym nieruchomość? Nie zapomnij, że musisz rozliczyć się z takiego dochodu w rocznym rozliczeniu podatkowym PIT, który złożysz w urzędzie skarbowym. Niewywiązanie się z tego obowiązku grozi nałożeniem wysokich kar i odsetek od zaległego podatku, dlatego nie możesz o tym tak po prostu zapomnieć.

 

Do rozliczania dochodów ze sprzedaży nieruchomości służy między innymi druk PIT-39, ale nie tylko…

Z naszego artykułu dowiesz się m.in.:

  • jak i od czego płaci się podatek od zbycia nieruchomości?
  • kiedy można uniknąć opłacania podatku przy sprzedaży nieruchomości?
  • na jakim druku PIT rozliczyć się z fiskusem z tytułu zbycia nieruchomości?

Podatek od sprzedaży nieruchomości

Zbycie nieruchomości za pieniądze powoduje, że po stronie sprzedającego pojawia się przychód do opodatkowania. Podstawą opodatkowania w takim przypadku jest dochód ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnica pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Będziesz musiał opłacić podatek od sprzedaży nieruchomości, jeśli w poprzednim roku podatkowym osiągnąłeś przychód z odpłatnego zbycia:

  • nieruchomości lub ich części,
  • udziału w nieruchomości
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
  • prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Sprzedając jeden ze składników swojego majątku, w świetle prawa podatkowego określany jako nieruchomość, będziesz zobowiązany do zapłacenia określonego podatku na rzecz fiskusa. Konieczne jest przy tym zachowanie odpowiedniego terminu płatności.

Przed wyliczeniem podatku musisz skrupulatnie ustalić, jaki przychód i jaki koszt jego uzyskania był związany z dokonaną transakcją zbycia nieruchomości. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest przy tym wartość wyrażona w cenie określonej w umowie kupna-sprzedaży. Kosztem w takim przypadku są wydatki poniesione przez podatnika na:

  • akt notarialny,
  • ogłoszenia o sprzedaży mieszkania,
  • koszty pośrednictwa w sprzedaży mieszkania.

Wymiar podatku naliczonego w związku ze sprzedażą nieruchomości liczony jest w zryczałtowanej formie, w wysokości 19 proc. podstawy opodatkowania. Odliczeniu od przychodu podlegają generalnie wszystkie koszty, jakie właściciel mieszkania poniósł w okresie posiadania nieruchomości.

Jak uniknąć opodatkowania?

Niekoniecznie przy odpłatnej sprzedaży nieruchomości musisz uiścić należny fiskusowi podatek. Można tego uniknąć, jeśli do sprzedaży nieruchomości doszło po upływie terminu 5 lat liczonych od chwili jej wybudowania lub nabycia.

Ustawa podatkowa daje także możliwość zwolnienia z PIT, jeśli dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Jest to tzw. nowa ulga mieszkaniowa, która polega na tym, że podatek od sprzedaży nieruchomości nie jest opłacany, jeśli uzyskany przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych zostanie w całości wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Masz na to dwa lata od chwili dokonania sprzedaży nieruchomości.

Ważne jest, co należy rozumieć pod pojęciem wydatków na własne cele mieszkaniowe. Ich katalog wskazano w art. 21 ust. 25. ustawy o PIT. Są to wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziały w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • budowę, rozbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego...

… położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Do grona wydatków na własne cele mieszkaniowe nie można z kolei zaliczyć kosztów poniesionych na:

  • nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie, budynku, jego części lub udziału w budynku, lub
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, adaptację lub remont budynku albo jego części...

… przeznaczonych na cele rekreacyjne.

Jeśli spełniasz powyższe wymagania dotyczące zastosowania nowej ulgi mieszkaniowej, powinieneś w ciągu 14 dni od dnia dokonania sprzedaży nieruchomości, złożyć we właściwym urzędzie skarbowym oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych zostanie wydatkowany w ciągu 2 lat na własne cele mieszkaniowe.

Rozliczenie na druku PIT-39

Jednym z druków podatkowych, które często wykorzystywane są na potrzeby rocznego rozliczenia podatkowego sprzedającego nieruchomość, który pozyskał z tego tytułu dochód do opodatkowania, jest PIT-39. Deklarację tę składa się w związku z rozliczeniem przychodu z tytułu zbycia prywatnie nieruchomości oraz realizacji również prywatnie praw związanych z nieruchomościami. Deklaracji nie składa się w trakcie trwania roku podatkowego, ale po jego zakończeniu. Na druku PIT-39 rozliczysz sprzedaż nieruchomości dokonaną w poprzednim roku podatkowym 2016, jeśli została ona nabyta lub wybudowana w latach 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 i 2016.

Dokonanie transakcji odpłatnego zbycia nieruchomości wymusza na podatniku konieczność rozliczenia się z fiskusem z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych, w ramach druku PIT 39, o ile nie ma on prawa do skorzystania z ulgi w naliczaniu takiego podatku. Jeśli jednak możesz uniknąć opłacenia podatku od odpłatnego zbycia nieruchomości, nie będziesz musiał składać do swojego urzędu skarbowego PIT-39.

Rozliczenie roczne na druku PIT-39 składasz we właściwym względem swojego miejsca zamieszkania urzędu skarbowego w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego, umieszczając w nim informacje dotyczące zbytej nieruchomości mieszkalnej. W tym samym terminie musisz uiścić należny fiskusowi podatek.

PIT-39 nie będzie właściwym drukiem rozliczenia podatkowego, jeśli sprzedaż nieruchomości realizowana była w ramach prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Nie jest to możliwe, bowiem taka sprzedaż dotyczy majątku firmowego i wymaga rozliczenia w ramach przychodów pochodzących z pozarolniczej działalności przedsiębiorcy.