Na jakim formularzu PIT rozliczyć dochody z najmu?


Wynajem nieruchomości można prowadzić w ramach działalności gospodarczej lub poza nią, w formie najmu prywatnego. W tym pierwszym przypadku dochody z najmu opodatkowane są w taki sam sposób, jak dochody z pozostałych gałęzi działalności.

 

Podatek od najmu opłaca się po zsumowaniu dochodów z tego tytułu z innymi dochodami pochodzącymi z działalności gospodarczej. Niemniej, jeśli najem prowadzony jest prywatnie, to podatnik płaci podatek dochodowy do Urzędu Skarbowego albo według skali podatkowej, albo ryczałtu ewidencjonowanego. Jaki formularz PIT będzie konieczny do złożenia w Urzędzie Skarbowym przy obu tych metodach opodatkowania dochodów podatkiem dochodowym od osób fizycznych?

Kto prowadzi najem prywatny?

O najmie prywatnym można mówić wówczas, gdy osoba nieprowadząca działalności gospodarczej, będąc właścicielem nieruchomości, wynajmuje ją innej osobie lub innemu podatnikowi. Najmem określamy umowę, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy nieruchomość do używania, na czas określony lub nieokreślony, a najemca zobowiązuje się do opłacania na rzecz wynajmującego umówionego uprzednio czynszu. Umowa najmu stanowi umowę dwustronną, w której zarówno wynajmujący, jak i najemca mają określone prawa i obowiązki. Najlepiej, aby taka umowa została zawarta w formie pisemnej.

Opodatkowanie najmu prywatnego

Według przepisów obowiązującej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku przychody z najmu pochodzą ze źródła rozliczanego łącznie z dochodami z podnajmy, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze. Są one zaliczane do przychodów z odrębnego źródła. Właściciel wynajmujący nieruchomość uzyskuje regularne świadczenia pieniężne lub niepieniężne, które są jego przychodem do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Przychodem po stronie wynajmującego nie będą koszty ponoszone przez najemcę związane z przedmiotem najmu, jeśli z umowy wynika, że to on jest zobowiązany do ich ponoszenia. Wszelkie należności z tytułu opłat do spółdzielni mieszkaniowej, jak i opłat za media, nie będą stanowiły przysporzenia majątkowego dla wynajmującego.

Dochody z najmy prywatnego wynajmujący może opodatkować na dwa sposoby:

  • według dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej
  • według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

W pierwszym przypadku podatek będzie płacony od podstawy opodatkowania stanowiącej dochód podatnika, czyli różnicę pomiędzy przychodem a kosztem jego uzyskania. Podatek obliczany będzie według skali podatkowej - 18 i 32% podatku dochodowego. W przypadku ryczałtu podatek opłacany jest od przychodu, bez pomniejszania go o koszty uzyskania, ale według niskiej stawki podatku.

Jaki formularz wybrać?

Jeśli najemca decyduje się na rozliczanie z fiskusem dochodów z najmu prywatnego według zasad ogólnych, czyli w skali podatkowej, musi złożyć rozliczenie roczne na druku PIT-36. Taki druk jest właściwy dla podatników uzyskujących w poprzednim roku podatkowym dochody opodatkowane skalą podatkową, bez pośrednictwa płatnika. W takim przypadku należy ewidencjonować przychody uzyskiwane z najmu prywatnego oraz koszty podatkowe, związane z wypracowaniem przychodu. Formularz PIT-36 poprawnie wypełniony i kompletny, powinien trafić do właściwego względem miejsca zamieszkania podatnika Urzędu Skarbowego w terminie do 30 kwietnia kolejnego roku podatkowego.

Z kolei, jeśli najemca rozlicza się z najmu prywatnego według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, musi on ewidencjonować wyłącznie przychody z najmu. Rozliczenie w takim przypadku powinno zostać wypełnione z wykorzystaniem druku PIT-28, który musi być złożony we właściwym Urzędzie Skarbowym przez wynajmującego w terminie do ostatniego dnia stycznia kolejnego roku podatkowego. Warto powiedzieć, że dla opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podatnik musi wcześniej złożyć stosowne oświadczenie fiskusowi. PIT-28 nie może być, w przeciwieństwie do rozliczenia PIT-26, złożony na preferencyjnych zasadach, jako rozliczenie współmałżonków, rozliczenie osoby samotnie wychowującej dziecko czy zeznanie z ulgami podatkowymi.