Podatek od najmu prywatnego, ryczałt - rozliczenie przez internet


Najem prywatny powoduje, że powstaje po stronie osoby wynajmującej mieszkanie - właściciela danej nieruchomości, przychód do opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Podatek od najmu w takim przypadku może być odprowadzany do urzędu skarbowego za pomocą dwustopniowej, progresywnej skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Ryczałt przy najmie prywatnym powoduje, że podatnik ma obowiązek rozliczenia się z wykorzystaniem druku PIT-28. Czy można złożyć takie rozliczenie PIT przez internet? Sprawdź, jak tego dokonać.

 

Czym jest najem prywatny?

Najem polega na wynajmowaniu, czyli oddawaniu w użytkowanie nieruchomości na rzecz innej osoby, za opłatą. Formalnie pod pojęciem najmu należy rozumieć zawarcie umowy, na mocy której jedna ze stron nazywana wynajmującym, zobowiązuje się oddać drugiej - najemcy rzeczy do używania. Niekoniecznie musi to być więc nieruchomość. Umowa zawierana jest na czas oznaczony lub nieoznaczony. W akcie tym najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu czynsz.  Może być on oznaczony w wartości pieniężnej lub w postaci świadczenia innego rodzaju. Czynsz będzie postrzegany w świetle ustawy o PIT jako przychód podatnika dokonującego wynajmu.

Najem jest definiowany w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 roku jako odrębne źródło przychodu i w taki sposób trzeba go klasyfikować w deklaracji rocznej PIT. Przychody te będą wymieniane w grupie z tymi, które pochodzą z: podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychodem z najmu jest czynsz, ale bez uwzględnienia ponoszonych przez najemcę wydatków związanych z przedmiotem najmu, gdy z zawartej umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ponoszenia takich opłat.

Moment powstania obowiązku podatkowego

Przychód z tytułu najmu, podobnie jak z tytułu dzierżawy, poddzierżawy czy też umów o podobnym charakterze, powstaje w momencie faktycznego otrzymania przez wynajmującego lub w momencie postawienia do jego dyspozycji pieniędzy i wartości pieniężnych bądź otrzymanych wartości świadczeń w naturze.

Jak opodatkowany jest najem?

Najem prywatny osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej może opodatkować:

  • na zasadach ogólnych, według skali podatkowej 18 i 32 proc.,
  • ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych według stawki 8,5 proc.

Dodatkowo zgodnie z ustawą o PIT warto powiedzieć, że podatku PIT nie zapłaci wynajmujący pokoje gościnne w budynkach mieszkalnych, położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, pod warunkiem, że liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5.

Rozliczenie najmu prywatnego za pomocą ryczałtu

Ryczałt stanowi uproszczoną formę rozliczenia podatku dochodowego z tytułu przychodów pozyskiwanych z najmu prywatnego. Osoba wynajmująca mieszkanie może opodatkować dochody z najmu ryczałtem, jeśli złoży stosowne oświadczenie w urzędzie skarbowym o wyborze właśnie takiej formy opodatkowania. Oświadczenie to powinno być składane naczelnikowi US w terminie:

  • do 20 stycznia roku podatkowego,
  • do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągną pierwszy przychód z najmu bądź do końca roku podatkowego, jeśli pierwszy przychód został osiągnięty w grudniu danego roku podatkowego – jeśli najem prywatny jest rozpoczynany w trakcie trwania roku podatkowego.

Jednorazowy wybór ryczałtu jako formy opodatkowania przychodów z najmu prywatnego powoduje, że w kolejnych latach będą one opodatkowane w ten sam sposób. Nie trzeba więc ponawiać takiego oświadczenia w kolejnych latach, choć podatnik ma możliwość zmiany formy opodatkowania z ryczałtu na skalę podatkową. W takim przypadku musi jednak zawiadomić o tym wyborze naczelnika właściwego urzędu skarbowego.

Zaletą ryczałtu jest to, że wynajmujący nie musi prowadzić księgi przychodów i rozchodów, a wyłącznie ewidencję przychodów. Podstawą opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest bowiem przychód, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania.

Przy opodatkowaniu przychodów z najmu czy dzierżawy, obowiązuje jedna stawka ryczałtu w wysokości 8,5%. To znacznie bardziej korzystna stawka podatkowa niż pierwszy przedział skali podatkowej ze stawką 18%.

Rozliczenie online z ryczałtu przy najmie prywatnym

Podatnik, który wybrał ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jako formę rozliczenia z fiskusem z przychodów z tytułu najmu prywatnego, zobowiązany jest do samodzielnego obliczenia i wpłacenia co miesiąc lub co kwartał, w terminie do 20. dnia następnego miesiąca lub kwartału, podatku ryczałtowego w odpowiedniej wysokości. Po zakończeniu roku podatkowego ryczałtowcy rozliczają swoje Pity do końca stycznia kolejnego roku podatkowego. Może stworzyć swój druk PIT-28 w programie online, jako e-deklarację podatkową.

Uzyskany i wykazany w rozliczeniu podatkowym przychód wynajmujący może pomniejszyć o:

  • zapłacone składki na własne ubezpieczenie społeczne,
  • darowizny,
  • wydatki związane z rehabilitacją.

PIT-28 wysyła się przez internet, o ile podatnik zna wysokość przychodu za poprzedni rok podatkowy i wpisze go w odpowiednie pole w kreatorze rozliczenia podatkowego online.